Informácia k stavebným konaniam (fikcia rozhodnutia)

Pri ohlásení drobnej stavby podľa slovenského stavebného práva platí tzv. fikcia súhlasu. Ak ti príslušný stavebný úrad (podľa Stavebný úrad) do 30 dní od doručenia ohlásenia neoznámi, že proti uskutočneniu stavby nemá námietky alebo že ju zakazuje, môžeš stavbu uskutočniť.

Ale pozor – kataster je iný proces

Zápis stavby do katastra nerobí stavebný úrad, ale príslušný okresný úrad, katastrálny odbor (v rámci Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky).

A tu je podstatné:

❗ Kataster nezapíše stavbu len na základe fikcie súhlasu

Na zápis stavby do katastra potrebuješ listinu, ktorá preukazuje, že stavba bola:

• povolená alebo riadne ohlásená,
• a že bola skutočne zrealizovaná.

Čo sa štandardne prikladá k návrhu na zápis stavby

Zvyčajne budeš potrebovať:

1. Geometrický plán na zameranie stavby (vyhotovený autorizovaným geodetom)
2. Doklad o oprávnení uskutočniť stavbu, t. j.:
   • potvrdenie stavebného úradu o tom, že proti ohlásenej stavbe nemá námietky
     alebo
   • potvrdenie o tom, že stavba bola ohlásená a že márne uplynula lehota 30 dní (toto je dôležité – je vhodné si vyžiadať potvrdenie od stavebného úradu, že lehota uplynula bez vyjadrenia)
3. Doklad o dokončení stavby, ak to kataster vyžaduje (napr. čestné vyhlásenie alebo oznámenie o dokončení)

⚖️ Praktický problém pri fikcii súhlasu

Hoci zákon pozná fikciu súhlasu, v praxi kataster často požaduje nejaký písomný doklad zo stavebného úradu, že:

• ohlásenie bolo podané,
• lehota uplynula,
• a stavba bola realizovaná v súlade s ohlásením.

Bez toho môže návrh na zápis prerušiť.

Preto je rozumné si po uplynutí 30 dní:

• podať žiadosť na stavebný úrad o vydanie potvrdenia, že voči stavbe nevzniesol námietky (resp. že nastala fikcia súhlasu).

️ Dôležitá otázka

Nie každá „drobná stavba“ sa zapisuje do katastra.

Do katastra sa zapisujú:

• budovy spojené so zemou pevným základom,
• ktoré majú nadzemné podlažie a sú spôsobilé byť predmetom evidencie.

Nezapisujú sa napríklad:

• malé záhradné domčeky bez pevných základov,
• prístrešky,
• drobné technické objekty.

✍️ Zhrnutie

Ak budeš chcieť zapísať stavbu do katastra na základe fikcie súhlasu:

nebude stačiť len to, že uplynulo 30 dní
budeš potrebovať geometrický plán
budeš potrebovať listinný doklad od stavebného úradu o ohlásení a márnom uplynutí lehoty
podáš návrh na zápis stavby na kataster

Ak sa stavba nezapisuje do katastra, automaticky to neznamená, že je čierna.
O „čiernu stavbu“ ide vtedy, ak bola postavená bez potrebného povolenia alebo ohlásenia – nie podľa toho, či je zapísaná v katastri.

Záhradný domček bez základov / plechová garáž

Treba rozlišovať tri veci:

1️⃣ Potrebujem ohlásenie alebo povolenie?

Ak ide o drobnú stavbu (napr. záhradný domček, plechová garáž do určitej výmery), vo väčšine prípadov stačí ohlásenie stavebnému úradu.

Ak si:

• stavbu riadne ohlásil,
• uplynulo 30 dní (fikcia súhlasu),
• postavíš ju v súlade s ohlásením,

➡️ nie je to čierna stavba, aj keď ju nikdy nedáš zapísať do katastra.

2️⃣ Musí sa zapísať do katastra?

Do katastra sa zapisujú budovy, ktoré:

• sú spojené so zemou pevným základom,
• majú charakter samostatnej budovy.

Záhradný domček bez základov alebo plechová montovaná garáž:

• sa spravidla nezapisujú,
• lebo nejde o budovu pevne spojenú so zemou.

Takže:
Ak sa nezapisuje, nie je to problém.
Kataster neeviduje každú drobnú stavbu.

3️⃣ Kedy je to čierna stavba?

Je to čierna stavba, ak:

• si ju neohlásil a ohlásenie bolo potrebné,
• alebo si potreboval stavebné povolenie a nemal si ho,
• alebo si ju postavil inak, než bolo ohlásené.

Nie je čierna len preto, že nie je v katastri.

⚖️ Legalizácia do roku 2029

Áno, novela stavebnej legislatívy umožňuje dodatočné povoľovanie tzv. nepovolených stavieb v určitom prechodnom období (hovorovo „amnestia“), ale:

❗ To sa týka len stavieb, ktoré sú skutočne nepovolené.
Ak máš riadne ohlásenie (alebo fikciu súhlasu), nemáš čo legalizovať.

Praktické odporúčanie

Ak ide o:

• menší záhradný domček,
• plechovú garáž bez betónových základov,

stačí mať:

• podané ohlásenie,
• projekt/technický opis,
• dôkaz o uplynutí 30 dní (pre istotu).

A si právne krytý.

Pri takýchto veciach je presne správne riešiť ich „na sucho“ dopredu – pri drobných stavbách sa veľa ľudí spolieha na to, že „je to malé, to nikto nerieši“, a potom sa to komplikuje pri predaji pozemku, kontrole alebo susedských sporoch.

Kľúčové si zapamätať:

• Kataster ≠ legalita stavby
• Rozhodujúce je, či bolo potrebné ohlásenie alebo povolenie
• Fikcia súhlasu je plnohodnotný právny titul
• Nezapisovaná stavba automaticky nie je čierna